La copropriété est un immeuble (ou un ensemble d’immeubles) qui appartient à plusieurs propriétaires. D’ailleurs, ces derniers sont appelés « copropriétaires ».
Tous les copropriétaires font partie du « syndicat de copropriété ». La création de cette entité ne nécessite aucune démarche. Elle est automatiquement fondée dès lors que la propriété d’un immeuble est répartie entre deux personnes ou plus. Le syndicat de copropriété se réunit au moins une fois par an. Cette réunion, appelée Assemblée Générale (AG), permet la bonne gestion du bâtiment. En effet, plusieurs éléments y sont discutés, notamment le règlement de copropriété, le budget prévisionnel, les travaux et leurs coûts, la désignation du syndic ou encore l’élection des membres du conseil syndical, composé de membres élus de la copropriété.

Les décisions prises lors de cette Assemblée Générale sont ensuite exécutées par le syndic de copropriété. Ce dernier est un organisme différent, qui se charge d’appliquer les actions décidées par l’ensemble des copropriétaires.

L’immatriculation au sein du registre national des copropriétés est obligatoire. Tous les ans, les informations doivent être actualisées. Cette obligation concerne les immeubles destinés à l’habitation, entièrement et partiellement. C’est le syndic de copropriété qui se charge de l’immatriculation de la copropriété et de la mise à jour du registre.

Il n’existe pas de délai de rétractation après avoir signé un contrat de location. Après la signature du contrat, le locataire peut mettre fin au bail dès qu’il le souhaite en respectant le délai de préavis.

Les tarifs d’une gestion locative sont des honoraires perçus par un professionnel de l’immobilier dans le cadre de sa mission de gestion de bien immobilier. Ces honoraires sont généralement calculés en pourcentage du loyer. Ils varient en fonction des gestionnaires immobiliers mais sont généralement compris entre 5% et 10% du montant des loyers encaissés.

En cas de location ou de vente d’un de vos biens immobiliers, certains diagnostics sont obligatoires. En effet, vous devez fournir un dossier de diagnostic technique (DDT) à annexer au bail ou au compromis de vente. En fonction de la date de construction et de la réglementation, il comprend :

• Un diagnostic de performance énergétique (DPE)
• Un mesurage des surfaces
• Un constat de risque d’exposition au plomb (CREP)
• Un état mentionnant la présence ou non d’amiante
• Un état de l’installation électrique intérieure (si celle-ci date de plus de 15 ans)
• Un état de l’installation intérieure du gaz (si celle-ci date de plus de 15 ans)
• Un état des risques et pollutions (naturels, miniers, radon…)

Le locataire a le droit de résilier son contrat de location à tout moment sans justifier les raisons de son départ mais en respectant quelques conditions de forme et de délai.

En effet, il doit obligatoirement avertir son bailleur par le biais d’une lettre recommandée avec accusé de réception. La date de réception de celle-ci marque le point de départ du préavis. Ce délai de préavis est stipulé dans le bail et le locataire a pour obligation de payer le loyer jusqu’à la fin de cette période même s’il quitte le logement avant.

Cependant, dans certains cas particuliers et avec justificatifs, le délai peut être réduit.

Le propriétaire, quant à lui, peut mettre fin au bail de son locataire mais sous des conditions beaucoup plus strictes. Il doit attendre l’échéance pour résilier le bail dans les conditions suivantes :

• Pour reprendre son bien afin de le vendre inoccupé
• Pour habiter dans son logement ou le faire occuper par des parents proches
• Pour l’inexécution par le locataire de l’une de ses obligations

Il existe plusieurs façons de donner congé à votre locataire mais nous vous conseillons l’exploit d’huissier. Il faudra faire très attention à la date de fin de bail et le motif pour lequel il est donné.

Les charges locatives (ou charges récupérables) sont des dépenses dues par le locataire, mais initialement payées par le propriétaire. Le propriétaire se fait rembourser ces dépenses par le locataire. La liste exhaustive des charges locatives est fixée par décret. Selon la nature du bail (logement vide ou meublé), le paiement des charges au propriétaire par le locataire peut se faire soit par le versement de provisions pour charges avec régularisation annuelle, soit par forfait.

Ascenseurs et monte-charge

Certaines dépenses concernant l’ascenseur peuvent être répercutées sur le locataire, notamment :

• Électricité
• Exploitation de l’appareil (visite périodique, nettoyage, examen semestriel des câbles, tenue d’un dossier par l’entreprise d’entretien mentionnant les visites techniques, incidents)
• Fourniture de produits ou petits matériels d’entretien (chiffons, graisses et huiles nécessaires, lampes d’éclairage de la cabine)
• Menues réparations de la cabine (changement boutons d’envoi, paumelles de portes), des paliers (ferme portes mécaniques, électriques ou pneumatiques) et des fusibles

Eau froide, eau chaude et chauffage collectif

Certaines dépenses concernant l’eau et le chauffage sont récupérables sur le locataire, notamment :

• Eau froide et chaude de l’ensemble des occupants
• Eau nécessaire à l’entretien courant des parties communes, y compris la station d’épuration
• Eau nécessaire à l’entretien courant des espaces extérieurs
• Produits nécessaires à l’exploitation, à l’entretien et au traitement de l’eau
• Fourniture d’énergie quelle que soit sa nature
• Exploitation des compteurs généraux et individuels et à l’entretien des épurateurs de fumée
• Réparation des fuites sur joints

Installations individuelles

Concernant les installations individuelles, les dépenses restant à la charge du locataire concernent notamment les éléments suivants :

• Chauffage et production d’eau chaude
• Distribution d’eau dans les parties privatives (contrôle des raccordements, réglage de débit et températures, dépannage, remplacement des joints cloches des chasses d’eau)

Parties communes intérieures

Les dépenses restant à la charge du locataire dans les parties communes de l’immeuble concernent notamment les éléments suivants :

• Électricité
• Fourniture de produits d’entretien (balais et sacs nécessaires à l’élimination des déchets) et de produits de désinsectisation et désinfection
• Entretien de la minuterie, des tapis, des vide-ordures
• Réparation des appareils d’entretien de propreté tels que l’aspirateur
• Frais de personnel d’entretien

Espaces extérieurs

Pour les espaces extérieurs, certaines dépenses sont à la charge du locataire, notamment les dépenses d’exploitation et d’entretien des éléments suivants :

• Voies de circulation
• Aires de stationnement
• Abords des espaces verts
• Équipements de jeux pour enfants

Taxes et redevances

Les dépenses restant à la charge du locataire sont notamment les suivantes :

• Taxe ou redevance d’enlèvement des ordures ménagères
• Taxe de balayage
• Redevance assainissement

Le propriétaire a pour obligation de proposer un logement en bon état. Durant la durée du bail, les réparations qui ne sont pas liées à une faute du locataire, sont à la charge exclusive du bailleur. Ce dernier a l’obligation de les faire réaliser.

Voici la liste de ce que le propriétaire doit faire :

• Travaux d’amélioration dans les parties communes ou privatives
• Travaux nécessaires au maintien en l’état et à l’entretien normal du logement (volets défectueux, robinetterie vétuste…)
• Travaux d’amélioration de la performance énergétique du logement (isolation, chaudière performante…)
• Travaux pour respecter les critères d’un logement décent
• Entretien des toitures et façades végétalisées

Un état des lieux d’entrée doit être réalisé lors de la remise des clés (en pratique, le jour de la signature du bail) et joint au contrat de bail. Ce document décrit l’état du logement et de ses équipements à l’entrée dans les lieux du locataire. Un nouvel état des lieux sera fait lorsque le locataire quittera le logement et rendra les clés. En cas de litige, la comparaison de ces 2 documents permet d’établir les responsabilités de chaque partie.

Le propriétaire et le locataire doivent constater ensemble l’état des lieux d’entrée, d’un commun accord et dans de bonnes conditions d’éclairage. Le logement doit contenir les équipements mentionnés au contrat de location.

Ces documents doivent être établis par écrit en 2 exemplaires (un exemplaire pour le locataire, l’autre pour le propriétaire) :

• à l’amiable par le propriétaire et le locataire (ou un tiers mandaté par eux : agent immobilier par exemple)
• ou par commissaire de justice (anciennement huissier de justice et commissaire-priseur judiciaire) si l’état des lieux ne peut pas être réalisé à l’amiable.

Le dépôt de garantie est une somme d’argent que le locataire doit verser au bailleur dès la signature du bail (contrat de location). Cette somme sera encaissée immédiatement et conservée par le propriétaire pendant toute la durée de la location.

Le dépôt de garantie peut être versé directement par le locataire ou par l’intermédiaire d’un tiers (Action Logement sous forme d’une avance Loca-Pass©, ou le Fonds de Solidarité pour le Logement – FSL) lorsque le locataire a fait une demande d’aide pour financer le dépôt de garantie.

Pour une location nue (ou non meublée), ce montant est limité à 1 mois de loyer hors charges ; en location meublée, il est limité à deux mois de loyer hors charges depuis la loi Alur du 24 mars 2014.

Si le bailleur exige le versement d’un dépôt de garantie, son montant doit obligatoirement être mentionné dans le contrat de bail. En cas de versement en espèces, le locataire peut demander un reçu au propriétaire. Aucun dépôt de garantie ne peut être réclamé au locataire si le loyer est payable d’avance pour une période supérieure à 2 mois (loyer payé trimestriellement par exemple). Toutefois, si le locataire demande le bénéfice du paiement mensuel du loyer, le propriétaire peut exiger un dépôt de garantie. Le délai de restitution du dépôt de garantie varie selon la date de signature du contrat de bail.

Avant le 27 mars 2014

Bail signé ou tacitement reconduit pour la dernière fois avant le 27 mars 2014 : le dépôt de garantie doit être restitué dans un délai maximal de 2 mois à compter de la restitution des clés par le locataire.

Depuis le 27 mars 2014

Bail signé ou tacitement reconduit depuis le 27 mars 2014 : le dépôt de garantie doit être restitué dans un délai maximal de :

• 1 mois, si l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée ;
• 2 mois, si l’état des lieux de sortie révèle des différences avec l’état des lieux d’entrée.

Le délai s’apprécie à compter du jour de la restitution des clés par le locataire qui peut les remettre en mains propres au bailleur ou à son mandataire (l’agent immobilier), ou par lettre recommandée avec demande d’accusé de réception.